Chào các bạn !

Ngày 15/01/2022 trên các trang báo lớn bắt đầu xuất hiện những thông tin nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt trẽ nguồn vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Đến ngày 02/04/2022 các ngân hàng lớn như Sacombank, Techcombank chính thức có những chính sách siết tín dụng bất động sản và tiếp tục là hàng loạt những ngân hàng bắt đầu hạn chế cho vay mua bất động sản. Rồi từ thời điểm đó chính thức thị trường chậm dần và đóng băng đến tận thời điểm này. Đó là những gì đã diễn ra kể từ hồi đầu năm, nhưng qua bài viết này mình muốn phân tích lý do thật sự của cuộc khủng hoảng bất động sản lần này dưới góc nhìn cá nhân. Với kinh nghiệm gần 10 năm làm trong lĩnh vực bất động sản dưới vai trò là môi giới, kinh doanh, đầu tư, nghiên cứu. Mình hi vọng sẽ đóng góp một chút góc nhìn để các bạn có thể nhận ra và nắm được những cơ hội đầu tư tốt nhất trong thời điểm hiện tại.

Đầu tiên chúng ta phải hiểu rõ những lý làm cho thị trường bất động sản giảm giá, giảm thanh khoản là gì ?

Có rất nhiều nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản giảm giá, giảm thanh khoản. Mình xin liệt kê ra những yếu tố chính như sau:

  • Kinh tế thế giới suy thoái, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.
  • Nguồn cung của thị trường quá lớn, trong khi nhu cầu tiêu thụ thấp.
  • Xuất hiện những kênh đầu tư mới mang lại lợi nhuận tốt hơn, an toàn hơn so với bất động sản dẫn tới dòng tiền đổ về các kênh đầu tư đó.
  • Nguồn tín dụng từ các tổ chức tài chính, ngân hàng, chứng khoán bị chặn hoặc bị thắt chặt.
  • Các chính sách thuế, luật pháp ảnh hưởng tới việc sở hữu và chuyển nhượng bất động sản.
  • Một vài tổ chức sử dụng công cụ truyền thông với những bài viết tiêu cực làm ảnh hưởng tới tâm lý của các nhà đầu tư.

Thứ hai chúng ta phải hiểu rõ tình hình kinh tế trong nước, kinh tế thế giới trong quá khứ – hiện tại đã diễn ra như thế nào ?

Đầu tiên hãy cùng mình tìm hiểu kinh tế trong nước diễn ra từ đầu năm đến nay. Kể từ sau đợt giãn cách xã hội do dịch COVID hồi quý III/2021, nền kinh tế trong nước đã bật tăng trở lại với mức tăng trưởng trong quý IV/2021 là 5.2% và trong nửa đầu năm 2022 là 6.4%. Thậm chí trong tháng 8 năm 2022, các tổ chức kinh tế lớn như Worldbank dự báo nền kinh tế của Việt Nam có thể tăng trưởng đạt con số 7.5% và là tiềm năng trở thành con hổ lớn của Châu Á trong tương lai. Thực tế, theo mình xét cả về quy mô nền kinh tế và tăng trưởng GDP thì hiện nay Việt Nam đã trở thành một trong những quốc gia đứng đầu khu vực Đông Nam Á. Khác với những quốc gia khác, Việt Nam có kinh tế ngầm và kinh tế hộ cá thể chiếm tỷ trọng rất lớn trong nền kinh tế. Mà những nguồn đó lại không thống kê được, nên không đưa vào tính GDP và tính toán quy mô của nền kinh tế. Các bạn có thể bước vào bất cứ cửa hàng nào, có rất ít các sản phẩm là sản phẩm chính hãng, có kê khai và đóng thuế đầy đủ. Còn khi ra đường, mỗi một căn nhà bám mặt đường, mỗi người đứng bán hàng ở vỉa hè đều là những người đang tạo ra giá trị mà không khai báo và kê khai thuế. Như vậy xét về mức tăng trưởng GDP và quy mô của nền kinh tế Việt Nam hiện nay đang rất tốt so với quá khứ và so với mặt bằng chung các nước trên thế giới.

Dòng vốn FDI của các doanh nghiệp nước ngoài đổ vào nền kinh tế Việt Nam từ hồi đầu năm cho đến nay diễn ra như thế nào. Theo báo cáo của các tổ chức quản lý nhà nước, vốn đầu tư thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài trong 7 tháng năm 2022 đạt 11,57 tỷ USD, tăng 10.2% so với cùng kỳ năm 2021. Số tiền mà các nhà đầu tư nước ngoài đã rót vào nền kinh tế Việt Nam lên tới 15.41 tỷ USD, bằng 92,9% so với cùng kỳ năm 2021. Chia theo tỷ lệ các ngành thì ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đang dẫn đầu đạt trên 10 tỷ USD. Ngành đứng thứ hai là ngành kinh doanh bất động sản chiếm 3,21 tỷ USD, phần còn lại là các ngành khác. Số lượng các quốc gia đang đầu tư vào Việt Nam lên tới 88 quốc gia, trong đó đứng đầu là Singapore với 4,3 tỷ USD chiếm 27,7% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, đứng thứ hai là Hàn Quốc với 3,26 tỷ USD chiếm 21% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam trong 7 tháng, Đan Mạch tiếp tục là quốc gia đứng thứ ba với tổng vốn đầu tư đạt 1,32 tỷ USD, chiếm 8,55% tổng vốn đầu tư. Ngoài ra, hiện nay Việt Nam như một hình mẫu và cũng là một điểm sáng được các nhà đầu tư quốc tế rất quan tâm. Các tổ chức quốc tế xếp hạng môi trường đầu tư của Việt Nam cũng đang đánh giá rất cao nhờ chính phủ đã cải thiện rất nhiều về thủ tục hành chính, thủ tục xuất nhập khẩu, môi trường chính trị, giá thành nhân công …

Dòng tiền kiều hối mà người Việt Nam gửi về hàng năm, bởi vì dòng tiền này hiện đang chiếm tỷ trọng rất lớn, thậm chí năm 2021 số tiền kiều hối mà người Việt ở nước ngoài gửi về lên tới 18,1 tỷ USD, đó là số tiền được thống kê thông qua các tổ chức tài chính nhưng thực tế số tiền này còn lớn hơn rất nhiều. Tại sao mình quan tâm tới số tiền này, vì phần lớn trong số đó được đổ vào lĩnh vực bất động sản và nó có tác động rất lớn đến thị trường. Dưới đây là biểu đồ thống kê lượng kiều hối gửi về qua các năm, còn theo các chuyên gia kinh tế, lượng kiều hối có thể đạt trên 20 tỷ USD trong năm nay do tình hình chính trị ở nước ngoài rối ren, lạm phát tại các nước khá cao nên người Việt có xu hướng bán tài sản để chuyển tiền về Việt Nam.

Tình hình kinh tế thế giới, năm 2022 là năm nổ ra cuộc xung đột vũ trang giữa Nga và Ukraine, cuộc chiến tranh này là nguyên nhân chính dẫn đến giá nhiên liệu tăng cao trên toàn thế giới, từ đó kéo theo lạm phát cao ở rất nhiều quốc gia, các chính phủ buộc phải tăng lãi suất để giảm lạm phát. Cuộc chiến tranh này có thể còn kéo dài sang năm 2023, nguy cơ đưa thế giới vào một cuộc suy thoái mới và sẽ có rất nhiều người chịu ảnh hưởng từ cuộc chiến này. Tuy nhiên, các quốc gia Châu Âu cùng với người dân mới là những đối tượng ảnh hưởng nhiều nhất. Ngược lại, chính vì sự suy thoái của các nền kinh tế ở Châu Âu mà dòng tiền của các nhà đầu tư phải chuyển sang những quốc gia an toàn, ít chịu ảnh hưởng bởi lạm phát, có zoom tăng trưởng kinh tế tốt trong tương lai. Dòng tiền đó đang đổ vào khu vực Đông Nam Á và Việt Nam của chúng ta đang là một trong những lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư thế giới.

Một số liệu khác nhà đầu tư cần quan tâm là số tiền người dân gửi vào ngân hàng đang rất nhiều, theo báo cáo hồi tháng 4 năm 2022, số tiền mà người dân gửi trong hệ thống ngân hàng lên tới 5,46 triệu tỷ, còn số tiền mà các tổ chức kinh tế đang gửi ngân hàng lên tới 5,63 triệu tỷ. Ngoài ra lượng tiền mặt đang lưu thông ngoài hệ thống ngân hàng được báo cáo năm 2021 lên tới 1,5 triệu tỷ. Nhìn vào số liệu trên chúng ta có thể thấy quy mô và nội lực của nền kinh tế Việt Nam hiện nay là rất lớn.

Thứ ba là hiểu rõ những quy luật cơ bản của thị trường bất động sản và đánh giá tình hình trong thời điểm hiện tại để có thể đưa ra những quyết định sáng suốt, từ đó nắm lấy những cơ hội tốt trong khủng hoảng.

Quy luật về cung cầu, khi thị trường khan hiếm sản phẩm, trong khi nhu cầu của người dân nhiều thì giá đất phải tăng và ngược lại. Thị trường bất động sản hiện nay đang rất thiếu sản phẩm, đặc biệt những phân khúc như đất nền ở các đô thị lớn, căn hộ ở các khu đô thị lớn. Ví dụ cụ thể, vài tháng gần đây giá căn hộ chung cư ở Hà Nội chỉ vài tháng mà tăng tới 30%, lý do cũng vì nhà nước hạn chế xây dựng chung cư ở nội đô, nhu cầu của người dân tăng lên và đặc biệt người dân cần một nơi trú ẩn tài sản một cách an toàn trong bối cảnh lạm phát tăng cao.

Quy luật về dòng tiền, tiền không mất đi, nó luôn dịch chuyển và xu hướng chảy về những kênh đầu tư đảm bảo lợi nhuận cao, an toàn và thanh khoản. Trong bối cảnh hiện tại, các kênh đầu tư tiềm ẩn khá nhiểu rủi ro, giữ tiền mặt cũng không phải là lựa chọn tốt do lạm phát ở mức cao. Tạm thời, do tâm lý ngại rủi ro nên đa phần người dân đang giữ tiền mặt trong hệ thống ngân hàng, khi có một kênh đầu tư an toàn, đảm bảo mức lợi nhuận cao hơn ngân hàng thì chắc chắc dòng tiền này sẽ đổ về rất nhiều.

Quy luật về giá trị thực, với những bất động sản đảm bảo tính an toàn, đảm bảo yếu tố dòng tiền sẽ luôn được các nhà đầu tư đón nhận. Thực tế, khi thị trường đi xuống, những bất động sản ở trung tâm của các thành phố, các đô thị luôn được nhà đầu tư quan tâm. Trong bối cảnh hiện tại, dòng tiền đang đổ về những bất động như vậy khá nhiều, tuy nhiên do bất động sản trung tâm có giá trị lớn nên vẫn còn một lượng lớn tiền của người dân vẫn đang nằm chờ tìm kiếm cơ hội tốt.

Từ những dữ liệu trên, mình xin chia sẻ những nhận định, đánh giá và một vài lời khuyên cho nhà đầu tư như sau:

  • Hiểu rõ đợt khủng hoảng hiện tại phần lớn là khủng hoảng tâm lý chứ không phải khủng hoảng thực, nếu đánh giá bằng con số thì mình chia ra 70% là do khủng hoảng tâm lý và 30% còn lại là từ những yếu tố khác. Rõ ràng là kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang rất tốt, quy mô nền kinh tế lớn, cả thế giới đang quan tâm tới Việt Nam, dòng tiền khắp các nơi đổ về rất nhiều và đặc biệt điều quan trọng là nguồn lực trong dân tính bằng tiền cực kỳ nhiều. Nên khi có những chính sách tháo gỡ tâm lý, những luồng thông tin tích cực được thổi ra thị trường thì khủng hoảng sẽ chấm dứt, nhà đầu tư sẽ lại mua bán tấp nập. Theo nhận định cá nhân của mình, cuộc khủng hoảng lần này chỉ diễn ra trong vài tháng, tầm tháng 10/2022 thị trường sẽ nóng lên ở một vài khu vực, nơi có những thông tin tích cực. Ví dụ như thị trường Phú Mỹ, cầu Phước An trong tháng 9 này sẽ khởi công, vài trăm tỷ nhà nước sẽ rót xuống để đền bù giải phòng mặt bằng cho cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và đặc biệt tầm tháng 04.2023 chắc chắn nhà nước sẽ khởi công tuyến cao tốc này.
  • Đối với phân khúc đất nền, do thời gian vừa qua có rất nhiều thị trường tăng trưởng nóng, cho nên sẽ không có tình trạng sốt rần rần như thời điểm vừa rồi nữa. Qua đợt khủng hoảng này, rất nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra câu chuyện “không nên đầu tư đất rẻ, chỉ đầu tư những nơi có tiềm năng thực, có giá trị thực, có nhu cầu thực và người dân có kế sinh nhai tốt”. Vậy nên mình nghĩ rằng những khu vực có khu công nghiệp hiện hữu, gần các đô thị đang phát triển, giá đất còn rẻ so với tiềm năng, số lượng dân cư tăng trưởng tốt, khu vực có mức độ đô thị hóa cao sẽ được nhà đầu tư săn đón nhiều. Để biết ở Miền Nam có cơ hội nào tốt nhất thì hãy liên hệ trực tiếp với mình để mình tư vấn cho nhé !
  • Đối với những nhà đầu tư đang ôm tiền mặt, thời điểm này là cơ hội vàng để mua được những bất động sản tốt. Bởi nếu cứ giữ tiền thì với mức lạm phát thực tế, đồng tiền của bạn sẽ nhanh chóng mất giá. Có thể bạn lo lắng về các rủi ro trong thời gian tới như nhà nước đánh thuế căn nhà thứ hai, bạn phải hiểu các chính sách như vậy rất khó thực hiện vì phải hiểu rõ đối tượng nào đang nắm giữ nhiều bất động sản nhất và không ai tự lấy tay vả vào mặt mình. Nên dưới góc nhìn cá nhân thì mình tin rằng chính sách đó rất khó thực hiện, nếu có thực hiện thì cũng phải mất hàng thập kỷ để thành hiện thực và có tác động sâu rộng.
  • Đối với những phân khúc bất động sản khác thì mình tạm thời không bình luận vì mình sợ rằng nội dung bài viết này sẽ quá dài. Nếu các bạn cần tham khảo có thể liên hệ trực tiếp với mình theo số điện thoại: Mr Toàn – 0855.668.668

Mình hi vọng rằng một vài ý kiến trên sẽ giúp cho bạn có thêm những góc nhìn tích cực hơn về thị trường, từ đó mà bạn sẽ có nhận định đúng đắn để nắm lấy những cơ hội đầu tư ngàn năm có một trong thời điểm hiện tại. Thị trường đang có rất nhiều bất động sản giá rẻ so với tiềm năng, rẻ so với thị trường … nên bạn hãy nằm bắt ngay !

Mình sẽ còn chia sẻ rất nhiều kiến thức trên website này và các kênh mạng xã hội của mình. Nếu các bạn quan tâm, lắng nghe những kiến thức, học hỏi các kinh nghiệm từ mình thì hãy bấm theo dõi mình trên các kênh sau:

-> Facebook: https://www.facebook.com/toanbds668/

-> Youtube: https://www.youtube.com/c/ToànBDS

-> Website: www.toanbds.com

-> Điện thoại: 0855.668.668

Cảm ơn bạn đã đọc bài viết này !

Tác giả: Toàn BĐS

BÌNH LUẬN

Vui lòng để lại bình luận
Vui lòng nhập tên của bạn vào đây