Posted by on

Nguyên Tắc Vàng Để Thành Công Trong Lĩnh Vực Đầu Tư Bất Động Sản

Đầu Tư Bất Động Sản

Bất động sản là một nghành mang lại nhiều giá trị cho nhà đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay khi bất động sản đang bắt đầu với một chu kỳ mới. Tuy nhiên để đầu tư mang lại giá trị cao không phải ai cũng có khả năng. Vào giai đoạn chu kỳ 2007 – 2010 đầu tư bất động sản đa phần dựa trên tâm lý đám đông nên vào giai đoạn sau đã có rất nhiều nhà đầu tư ngậm trái đắng. Ở giai đoạn mới sau những cú ngã đau đớn nhà đầu tư đã thận trọng hơn và kinh nghiệm hơn rất nhiều khi ra quyết định. Bài viết này chia sẻ những nguyên tắc vàng để đầu tư bất động sản thành công.

NGUYÊN TẮC VÀNG ĐỂ THÀNH CÔNG TRONG LĨNH VỰC

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Một nhà đầu tư bất động sản thành công trước khi đưa ra quyết định họ không dựa trên trực giác mà họ dựa trên số liệu và thống kê cụ thể thông tin về bất động sản đó. Đó là điểm khác biệt rất lớn của những nhà đầu tư ở giai đoạn 2007 – 2010 với giai đoạn này 2014 – 2020. Ở giai đoạn trước quyết định đầu tư đa phần dựa trên tâm lý đám đông, tức là thấy thị trường đổ dồn về khu vực nóng thì nhà đầu tư cũng theo tâm lý đám đông xuống tiền mà không đánh giá chi tiết các yếu tố quyết định sự thành công. Bài viết này tôi xin chia sẻ những nguyên tắc vàng trong đầu tư bất động sản dựa trên kinh nghiệm đã tư vấn rất nhiều giao dịch thành công cho khách hàng của tôi. Tôi biết rằng một xã hội giàu có phải có những cá nhân giàu có, qua bài viết tôi mong muốn mỗi người dân Việt Nam đều trở nên giàu có.

Nguyên tắc 1: gia tăng lợi nhuận đầu tư.

Đầu tư bất động sản cũng giống như những hình thức đầu tư khác, yếu tố quan trọng hàng đầu đó là mức tăng lợi nhuận đầu tư. Giả sử chúng ta bỏ ra 1 tỷ để mua một bất động sản thì sau thương vụ chúng ta sẽ thu lại lợi nhuận là bao nhiêu ?

Có rất nhiều phương thức để thanh toán cho một giao dịch bất động sản. Điều này tùy thuộc vào văn hóa của mỗi vùng miền, vị trí bất động sản và tình hình thị trường. Theo kinh nghiệm tôi thấy có 2 phương thức chính thường được áp dụng hiện nay đó là:

– Sử dụng tiền mặt: khi áp dụng hình thức thanh toán này sau giao dịch bạn có thể dễ dàng tính được mức lợi nhuận đầu tư. Tuy nhiên đồng tiền luôn có một tỷ lệ lạm phát nhất định do đó khi tính toán lợi nhuận (lãi dòng) bạn nên sử dụng công thức: Lãi dòng = lợi nhuận (lợi nhuận gộp – chi phí phát sinh) – tỷ lệ lạm phát. Ví dụ bạn bỏ ra 1 tỷ để đầu tư bất động sản, sau 2 năm bạn bán được 1.2 tỷ, mức lạm phát tại thời điểm đó là 8%/năm. Như vậy Lãi dòng đầu tư = (1.2 tỷ – 1 tỷ – 30 triệu (hoa hồng môi giới + chi phí phát sinh)) – (80 triệu x 2 năm – mức lạm phát trong 2 năm) =  170 triệu – 160 triệu = – 10 triệu. Vậy thương vụ trên nhìn ta tưởng lãi nhưng thực ra ta đang lỗ 10 triệu. Đây là điểm có rất nhiều nhà đầu tư không tính đến khi tính toán lợi nhuận sau mỗi giao dịch. Và đây cũng chính là nguyên nhân tài sản của những nhà đầu tư bất động sản teo tóp dần.

– Sử dụng vàng: khi áp dụng hình thức thanh toán này sau giao dịch có thể giảm thiểu mức lạm phát vì so với tiền mặt vàng luôn có giá trị thặng dư rất lớn và tỷ lệ lạm phát với vàng là rất thấp. Tất nhiên không phải bất động sản nào cũng có thể dùng vàng để giao dịch vì chỉ có những bất động sản đặc biệt mới có thể ra yêu cầu thanh toán bằng vàng với những nhà đầu tư.

Một bất động sản muốn gia tăng tỷ lệ lợi nhuận đòi hỏi nhà đầu tư phải có rất nhiều kỹ năng để đánh giá được giá trị thực của bất động sản. Theo tôi nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản dưới giá trị thực của thị trường bởi vì khi mua những bất động sản đó nhà đầu tư có thể bán ngay lập tức mà vẫn có lợi nhuận. Có một nguyên tắc: “không bao giờ mua bất động sản với giá thị trường và chờ để nó lên”. Vì nếu bạn mua bất động sản với giá thị trường, giả sử bạn muốn bán ngay tức thì chắc chắn bạn sẽ chịu lỗ từ 5% – 10%. Vậy để gia tăng lợi nhuận đầu tư bạn chỉ mua những bất động sản dưới giá trị thị trường từ 10% – 20%.

Nguyên tắc 2: chỉ mua bất động sản có tính thanh khoản tốt.

 Một bất động sản có tính thanh khoản tốt là bất động sản bạn có thể bán tại bất kỳ thời điểm nào cũng đều có lãi. Thậm chí ngay cả khi bạn vừa mua bạn vẫn có thể bán ngay mà vẫn có lãi. Vậy để đánh giá bất động sản đó thanh khoản có tốt hay không hãy dựa vào yếu tố sau:

– Vị trí: những bất động sản có tính thanh khoản tốt là những bất động sản có vị trí cách trung tâm từ 3 – 10 km. Nếu tính bằng thời gian người mua chỉ phải di chuyển từ 15 phút – 25 phút để vào trung tâm. Khi mua những bất động sản này nhà đầu tư có thể yên tâm hoàn toàn vì khi thị trường bất động sản tốt sẽ có 2 đối tượng có thể bán đó là nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng tiêu dùng. Nếu rủi do thị trường đi xuống thì vẫn còn lượng khách rất lớn đó là khách hàng tiêu dùng. Đây cũng là yếu tố rất quan trọng giúp duy trì và gia tăng lợi nhuận bất động sản.

– Hạ tầng kỹ thuật: những bất động sản tốt là những bất động sản nằm trong những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển tốt và đồng bộ. Có rất nhiều loại hạ tầng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản nhưng lớn nhất vẫn là yếu tố giao thông. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như công trình công cộng, khu thương mại, khu giải trí … ảnh hưởng trực tiếp đến sự tăng giá và tính thanh khoản của bất động sản. Khi ra quyết định mua bất động sản nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin về cơ sở hạ tầng liên quan đến bất động sản định mua.

– Môi trường xã hội: những bất động sản tốt là những bất động sản nằm trong những khu vực có môi trường xã hội tốt. Giả sử khi đầu tư một bất động sản, cho dù bất động sản đó có vị trí rất đẹp, có cơ sở hạ tầng tốt nhưng về môi trường xã hội. Bất động sản đó lại nằm trong khu vực có rất nhiều tệ nạn xã hội như rượu, chè, cờ, bạc, đĩ điếm, xì ke, ma túy … Vậy có ai còn dám mua bất động sản của bạn không ?

– Phong thủy: một yếu tố ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của bất động sản đó là yếu tố phong thủy. Giả sử bạn định mua một căn nhà để đầu tư nhưng căn nhà đó lại rất gần chùa. Hoặc bạn định mua một căn nhà nhưng nhà đó lại nằm đúng khúc cua mà con đường đâm trực tiếp vào cửa chính … Với những bất động sản trên nếu bạn không xem xét kỹ mà vội vàng ra quyết định đầu tư thì chắc chắn bạn sẽ gặt trái đắng vì tâm lý chung không ai muốn mua những bất động sản có phong thủy xấu. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản bất động sản của bạn.

– Hạ tầng dịch vụ: một yếu tố khác cần phải xem xét đó là vấn đề về điện, nước, chi phí dịch vụ, sân chơi trẻ em, cây xanh … Giả sử bạn mua một bất động sản mà khu vực đó thường xuyên bị cắt điện, thường xuyên bị mất nước, chi phí dịch vụ đắt đỏ, không có sân chơi trẻ em, không có quán ăn … Khách hàng của bạn sẽ đánh giá những yếu tố đó và đưa ra những lý do để giảm giá hoặc từ chối dễ dàng mà bạn không thể phản bác lại.

– Pháp lý: trước khi ra quyết định mua bất động sản vấn đề pháp lý phải được soi xét cẩn thận. Ví dụ: bất động sản đó có nằm trong quy hoạch chung của Thành Phố không ? Có sự tranh chấp giữa các thành viên sở hữu không ? Loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì ? Và tất nhiên không bao giờ tin lời người bán. Nếu họ hứa “nếu mua sẽ bao tranh chấp, bao giấy tờ …” thì không bao giờ được tin vì khi bạn thanh toán toàn bộ tiền cho họ. Họ sẽ cao chạy xa bay ! Vì thế tôi khuyên bạn chỉ tin vào những số liệu cụ thể và từ những nguồn thông tin đảm bảo (từ phường, xã, sở kế hoạch …)

Nguyên tắc 3: cân nhắc mối liên hệ giữa mức lợi nhuận và thời gian thoát hàng.

 Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, lợi nhuận là tiêu chí quan trọng nhất trong mỗi thương vụ. Tuy nhiên giữa lợi nhuận và thời gian thoát hàng luôn có mối liên quan mất thiết với nhau. Giả sử nhà đầu tư bỏ 1 tỷ để mua bất động sản, sau 3 tháng bán bất động sản đó với giá là 1.2 tỷ. Một nhà đầu tư khác cũng bỏ ra 1 tỷ để mua bất động sản nhưng sau 2 năm anh ta mới bán được với giá là 1.2 tỷ. Cả hai nhà đầu tư đều kiếm được 200 triệu nhưng nếu chia ra so với thời gian đầu tư thì nhà đầu tư thứ nhất có lợi nhuận cao hơn gấp nhiều lần so với nhà đầu tư thứ hai.

Ngoài ra nhà đầu tư cần quan tâm đến mối tương quan giữa lợi nhuận và thời gian thoát hàng. Mỗi bất động sản thường có một chu kỳ gia tăng lợi nhuận nhất định, một nhà đầu tư thành công phải tìm được thời điểm tốt nhất để thoát hàng. Thời điểm thoát hàng tốt nhất là đỉnh điểm trong chu kỳ tăng giá bất động sản.

Nhìn lại chu kỳ bất động sản 2007 – 2010 ta có thể thấy rất nhiều nhà đầu tư do không nắm bắt được chu kỳ bất động sản. Nên chỉ sau một khoảng thời gian ngắn nhà đầu không thoát hàng được, thậm chí có rất nhiều nhà đầu tư để thời gian dài không thoát hàng được nên mất rất nhiều tiền. Thậm chí có những người mắc nợ, phá sản …

Nguyên tắc 4: xem xét kỹ mối quan hệ giữa dòng tiền và lãi vốn.

Một bất động sản tốt là bất động sản tạo ra dòng tiền lớn ngay khi nhà đầu tư mua nó. Dòng tiền trong bất động sản bao gồm: lợi nhuận từ việc cho thuê, lợi nhuận từ việc kinh doanh … Ví dụ nhà đầu tư mua một căn nhà trị giá 2 tỷ, căn nhà đó mang lại số tiền 30 triệu từ việc cho thuê, đây được xem là bất động sản có dòng tiền rất lớn. Vì vậy khi xem xét đánh giá một bất động sản, nhà đầu tư nên đánh giá thật kỹ về khả năng tạo ra dòng tiền của bất động sản. Yếu tố này có thể là yếu tố quan trọng cho việc tăng giá bất động sản trong tương lai.

Một bất động sản tốt là bất động sản tăng giá nhanh so với số tiền bỏ ra ban đầu. Các chuyên gia thường xử dụng thuật ngữ “tăng giá nguồn vốn hãy lãi vốn” khi bàn về vấn đề này. Ví dụ nhà đầu tư mua một bất động sản với giá là 5 triệu/ m2. Sau 5 năm nhà đầu tư đó bán được với giá 20 triệu/ m2. Như vậy bất động sản này được đánh giá tốt về yếu tố tăng giá nguồn vốn.

Khi ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư nên chọn những bất động sản ở những nơi đã phát triển rồi hay chọn những bất động sản ở những nơi đang phát triển. Nếu chọn bất động sản ở những nơi đã phát triển rồi, nhà đầu tư được hưởng yếu tố rất lớn về dòng tiền nhưng yếu tố tỷ lệ lãi vốn lại thấp. Nếu chọn bất động sản ở những nơi chưa phát triển, nhà đầu tư không có lợi nhuận về dòng tiền nhưng về tỷ lệ lãi vốn có thể đạt mức cao. Do đó trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải tính toán và cân đối giữa hai tiêu chí sao cho mức lợi nhuận thu được đạt cao nhất.

Vậy tổng kết lại một nhà đầu tư thành công cần phải theo sát 4 nguyên tắc vàng:

– Gia tăng lợi nhuận đầu tư.

– Chỉ mua bất động sản có tính thanh khoản tốt.

– Cân nhắc mối liên hệ giữa mức lợi nhuận và thời gian thoát hàng.

– Xem xét kỹ mối quan hệ giữa dòng tiền và lãi vốn.

Ngoài ra để trở thành một nhà đầu tư bất động sản thành công, nhà đầu tư có thói quen học tập và trang bị cho mình rất nhiều kiến thức trong nghành bất động sản và thị trường bất động sản. Vì nếu muốn đầu tư tốt, nhà đầu tư phải có cái nhìn sâu sắc về thị trường và hãy coi như đây là một nghề của mình.

Cuối cùng tôi xin chúc bạn gặt hái được nhiều thành công trong các thương vụ đầu tư trong tương lai. Nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản mà chưa biết bắt đầu từ đâu hoặc bạn đang muốn đầu tư bất động sản nhưng chưa lập được kế hoạch đầu tư. Hãy liên hệ với tôi để nhận được những lời khuyên quý báu từ Tôi, chuyên gia nhiều năm trong nghề đã tư vấn thành công hàng trăm thương vụ cho khách hàng của mình.

CHUYÊN VIÊN CAO CẤP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TOÀN BDS

0906-743-599

Lầu 3 – 4, Tòa Nhà Vinaconex, Số 47 Điện Biên Phủ, P.Đa Kao, Q.1, TP.Hồ Chí Minh

One thought on “Nguyên Tắc Vàng Để Thành Công Trong Lĩnh Vực Đầu Tư Bất Động Sản

  1. An says:

    Xin chào anh Toàn,
    Tôi hiện có 8-10 tỷ đồng. Tôi muốn đầu tư vào bđs có dòng tiền lớn. Anh có lời khuyên nào dành cho tôi !?
    Tôi ở tp.Hcm.

    Trân trọng.
    An

    • trần công tuấn says:

      vậy thì anh nên mua nhà dự án đi. vì theo tôi nghĩ thì BDS là đồng tiền luân hồi ” tiền đẻ ra tiền ” trong thời điểm này thì BDS đang nóng lên vì cơn sốt gói vay 30.000 tỷ. nếu có thể tôi sẽ giới thiệu cho anh vài dự án ở đã và đang triễn khai

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>