Hiện nay trên cả nước diễn ra tình trạng sốt đất, nhà đầu tư đổ dồn đi mua đất, người người làm đất, nhà nhà làm đất … Trong tình trạng đất sốt như vậy thì khu vực nào mới là khu vực tăng giá trị thực, khu vực nào là tăng giá ảo thì không phải nhà đầu tư nào cũng nắm được. Bài viết này tôi muốn chia sẻ về nguyên tắc tăng giá  của bất động sản theo một cách tự nhiên, cách thức nhận biết thị trường tăng trưởng bền vững và một nơi giá trị đất đang rất rẻ so với tiềm năng.

Thứ nhất: nguyên tắc tăng giá của bất động sản theo một cách tự nhiên.

Việc bất động sản tăng giá là chuyện hết sức bình thường tại Việt Nam và trên thế giới. Sự tăng giá của bất động sản đều xuất phát từ nhu cầu của con người, nhưng hiện nay ở Việt Nam có rất nhiều vùng sự tăng giá đất diễn ra một cách bất thường được điều hành bởi hệ thống những người chuyên thổi giá đất một cách chuyên nghiệp. Việc thổi giá đất của đội ngũ này đều xuất phát từ những thông tin rò rỉ kiểu như “chỗ này cầu sắp xây, chỗ kia cao tốc sắp làm, chỗ này đường sắp mở, …” và cứ thế giá đất cứ leo thang vùn vụt.

Vậy giá đất tăng một cách tự nhiên nghĩa là như nào ? Xin trả lời: giá đất tăng tự nhiên bởi sự tăng trưởng nhu cầu của người sử dụng, sự phát triển của những tiềm năng nội tại của chính bất động sản khu vực đó, thị trường đó … Ví dụ: hạ tầng giao thông xây dựng, việc kết nối giao thông tốt hơn, mật độ lưu thông hàng hóa phát triển, con người tăng lên, dịch vụ đi kèm với nhu cầu của con người tăng lên, hàng hóa tiêu thụ mạnh hơn … và nhu cầu từ đó tăng dần đều.

Thứ hai: cách thức nhận biết thị trường tăng trưởng bền vững.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp, thành công thường không bao giờ chạy theo tâm lý đám đông. Mọi quyết định đầu tư của họ đều dựa trên các mục tiêu về lợi nhuận, kế hoạch đầu tư, bài toán đầu tư và mức độ hiệu quả của thương vụ đầu tư.

Với bất động sản cũng như vậy, nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn biết cách đánh giá bằng các tiêu chí, các tiêu chuẩn và bằng những con số chuẩn xác. Từ những con số đó họ sẽ tính toán xem có phù hợp với nhu cầu, với khả năng tài chính và với mục tiêu đầu tư không.

Về mặt nhận thức thị trường tăng trưởng bền vững, họ sẽ không dựa vào tin đồn mà họ dựa vào các chỉ số cụ thể như: điểm chất lượng hạ tầng giao thông, số lượng dân cư, thu nhập đầu người của khu vực, số lượng công nhân, số lượng cơ sở sản xuất kinh doanh, mức tăng trưởng thu nhập, mức tăng trưởng kinh tế, mức tăng trưởng nhu cầu sử dụng, … Từ những con số này họ sẽ tính toán mọi số liệu để ra quyết định đầu tư. Tất nhiên để làm được tính toán như vậy cần phải có tư duy đầu tư đúng đắn, được đào tạo bài bản và được thui rèn qua nhiều thương vụ đầu tư…

Thứ ba: nơi giá trị đất đang rẻ hơn rất nhiều so với tiềm năng.

Thời điểm hiện tại có rất nhiều nhà đầu tư đổ xuống khu vực thị xã Mỹ Xuân của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để đầu tư. Điều đó cho thấy rằng đã có rất nhiều nhà đầu tư trở nên thông minh hơn khi nhận thức được rõ ràng tiềm năng phát triển của bất động sản khu vực này so với giá thành. Vậy tiềm năng phát triển của khu vực này gồm những gì ?

  1. Xu hướng phát triển về phía biển (cảng biển) của các thành phố lớn gần biển trên thế giới.

Nếu là người am hiểu bạn có thể biết rằng mọi sinh vật trên trái đất này từ cây cỏ, các loài động vật sống đều nương nhờ nguồn nước để sinh sống và phát triển. Con người cũng là một loài sinh vật ngự trị trên trái đất này giống như bao loài khác nên cũng buộc phải phát triển theo quy luật đó. Vì lý do đó mà ta có thể thấy các đô thị phát triển, quy hoạch đều dựa trên những con sông lớn hoặc bờ biển. Các nhà quy hoạch có tầm nhìn thường khi quy hoạch thành phố đều dựa vào những con sông làm trục phát triển của thành phố.

Với những thành phố gần bờ biển, xu hướng dịch chuyển dần ra bờ biển được thể hiện rõ nét. Nếu là môt nhà nghiên cứu về lịch sử và địa lý bạn sẽ thấy các thành phố lớn trên thế giới gần biển đều theo xu hướng này như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Tokyo, London, New York, Dubai, Vancouver, Copenhagen, Seoul …

Không nằm ngoài xu hướng và sự phát triển chung của thế giới, TP. Hồ Chí Minh, TP. Biên Hòa, TP. Thủ Dầu Một sẽ có xu hướng phát triển dịch chuyển dần về phía biển. Tất nhiên mức độ phát triển nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào sự phát triển về hạ tầng giao thông của xã hội. Nhưng riêng về quy hoạch chắc chắn nhà nước, các nhà hoạch định chiến lược sẽ luôn quy hoạch hướng sự phát triển về phía biển. Nếu là một nhà đầu tư, với tiêu chí là lợi nhuận thì thay vì đầu tư ra các hướng khác thì đầu tư ra hướng biển chắc chắn mức độ lợi nhuận sẽ tốt hơn rất nhiều.

2. Nền kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn bứt phá.

Nếu là một người đã từng sống ở TP.Hà Nội hoặc TP.Hồ Chí Minh từ 5 năm trước, giả sử người đó đi xa và đến giờ này (5 năm sau) quay trở lại sẽ thấy sự phát triển ngỡ ngàng của thành phố. Hình ảnh nhà cao tầng mọc lên như nấm, mật độ giao thông đông đúc, mật độ sinh sống của người dân đông đúc, nhà máy công xưởng hoành tráng, các trung tâm thương mại, đường sắt trên cao, đường cao tốc … Tất cả những hình ảnh này thể hiện sự phát triển thần kỳ của nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 5 năm vừa qua.

Nếu là một người được sinh ra ở thế hệ 8X, 9X thì thực sự đây là điều rất may mắn cho các bạn bởi vì đây chính là thời điểm vàng, thời điểm mà nền kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn tốt nhất trong lịch sử từ trước tới nay. Còn tuyệt vời hơn nữa khi những người đang ở độ tuổi sung mãn nhất, trí tuệ dồi dào nhất được phát triển ở giai đoạn kinh tế vàng. Hiện nay đâu đâu cũng xuất hiện cơ hội để mỗi người phát triển và cơ hội này san bằng cho tất cả mọi người.

Nếu nói về các con số, con số đầu tiên phải nhắc đến đó là tổng GDP (tổng sản phẩm nội địa hoặc tổng sản phẩm quốc nội) của Việt Nam trong 5 năm gần đây luôn đạt mức khoảng 7% và luôn nằm trong top dẫn đầu về phát triển kinh tế của thế giới. Con số thứ hai đó là GDP bình quân đầu người cũng tăng nhanh chóng theo sự phát triển chung của nền kinh tế, thời điểm năm 2018 đạt 4.512 USD/1 lao động. Con số thứ ba cần nhắc đến đó là cán cân thương mại giữa nhập khẩu và xuất khẩu được giữ ổn định và có xu hướng xuất siêu ngày càng lớn cụ thể năm 2018 Việt Nam đã xuất siêu 7.2 tỷ USD. Con số thứ tư đó là các chỉ số về việc làm ngày càng tốt, tỷ lệ thất nghiệp trong độ tuổi lao động chỉ khoảng 2% và ngày càng giảm. Con số thứ năm là nợ công của Việt Nam ngày càng giảm, đến năm 2018 con số chính xác của nợ công là dưới 61% GDP. Con số thứ sáu tăng trưởng FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài) luôn phá vỡ những kỷ lục, cụ thể tăng trưởng FDI của năm 2018 giải ngân lên tới 19.1 tỷ USD… Sự phát triển bứt phá này còn thể hiện ở rất nhiều các số liệu khác.

Từ trước tới nay thị xã Phú Mỹ thuộc tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu luôn nằm trong điểm nóng phát triển kinh tế của cả nước. Theo sự phát triển chung của kinh tế Việt Nam, chắc chắn khu vực vẫn sẽ phát triển bền vững và bứt phá trong tương lai.

3. Là Một Trong Những Nơi được hưởng lợi nhiều nhất từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ Trung.

Khởi đầu vào ngày 22/03/2018 khi tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump tuyên bố sẽ áp dụng mức thuế 50 tỷ USD cho hàng hóa Trung Quốc dựa theo mục 301 của đạo luật thương mại ban hành năm 1974. Đến thời điểm này cuộc chiến tranh đã leo thang với rất nhiều diễn biến khác nhau và ngày càng căng thẳng chưa có hồi kết. Cuộc chiến tranh thương mại này làm ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế của Trung Quốc, nó cũng làm ảnh hưởng lớn tới Hoa Kỳ và kinh tế thế giới nói chung. Tất nhiên theo quy luật có nước thiệt hại sẽ có nước phát triển và Việt Nam là một trong những quốc gia đang được hưởng lợi nhiều nhất trong cuộc chiến tranh thương mại này.

Những lợi ích xuất phát từ việc các nhà máy đổ dồn vào Việt Nam bởi do yếu tố địa lý, sự ổn định của thể chế chính trị, sự tăng trưởng của kinh tế và sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Một lợi ích khác đó là tỷ trọng hàng hóa xuất khẩu vào thị trường Mỹ có sự dịch chuyển lớn từ thị trường Trung Quốc sang các quốc gia khác đặc biệt là từ thị trường Việt Nam. Chỉ tính riêng 3 tháng đầu năm 2019, lượng hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam vào thị trường Mỹ tăng tới 40.1% so với cùng kỳ năm 2018. Các chuyên gia dự đoán nếu trong năm 2019, ở các quý còn lại Việt Nam giữ được mức tăng trưởng này chắc chắn sẽ vượt mặt các nước xuất khẩu khác Như Anh, Pháp, Ý, Ấn Độ … Từ vị trí số 12 trong các nước xuất khẩu vào thị trường Mỹ tiến lên vị trí thứ 7.

Việt Nam là quốc gia được hưởng lợi nhiều nhất nhưng những vùng nào của Việt Nam sẽ được nhận sự hưởng lợi lớn nhất này ? Câu trả lời: đó chính là những nơi đã đầu tư bài bản về hạ tầng giao thông, hạ tầng khu công nghiệp và hạ tầng xã hội trong quá khứ. Nơi được đầu tư bài bản nhất chính là tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong đó thị xã Phú Mỹ là điểm nóng về phát triển hạ tầng.

4. Hạ tầng khu vực đang được phát triển nhanh chóng kết nối kinh tế vùng với kinh tế thế giới.

Trước kia do yếu tố về thể chế chính trị, về lịch sử, về quản lý nhà nước nên sự kết nối vùng của tứ giác kinh tế phía nam gồm 4 tỉnh là TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu là rất kém. Mỗi tỉnh đều có quy hoạch riêng về giao thông nên dẫn đến tình trạng sự kết nối giữa 4 tỉnh là rất kém. Ngoài ra do quy hoạch thiếu đồng bộ nên dẫn đến tình trạng phát triển kinh tế hoàn toàn tự phát.

Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại các bộ nghành đã có sự liên lạc về thông tin chặt trẽ, nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề quy hoạch và phát triển kinh tế. Từ đó hạ tầng giao thông phát triển đồng bộ, hạ tầng xã hội cũng từ đó mà phát triển, đời sống nhân dân trong khu vực ngày càng tốt lên. Sự phát triển hạ tầng có thể được kể đến đó là:

Sân Bay Long Thành: theo quy hoạch chỉ tính riêng diện tích của sân bay và diện tích đất dữ trự lên tới 5.000 Ha. Đây sẽ là một trong những sân bay quốc tế lớn nhất ở Việt Nam trong tương lai và sân bay này không chỉ kết nối với các sân bay trong nước mà còn kết nối với các sân bay lớn khác trên thế giới. Từ đây hàng hóa của Việt Nam sẽ được xuất khẩu khẩu ra quốc tế ngày càng nhiều hơn, nhanh chóng hơn, rẻ hơn tạo lợi thế cạnh tranh cực lớn đối với những quốc gia khác.

Cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải: một trong những tuyến giao thông quan trọng khác để xuất khẩu hàng hóa ra thế giới với giá thành rẻ đó chính là đường biển. Hiện nay cảng Cái Mép – Thị Vải là cảng nước sâu lớn nhất ở khu vực phía nam có thể đón được tàu với trọng tải siêu lớn lên tới 200.000 tấn. Thị xã Phú Mỹ chính là cửa ngõ của cảng này nên chắc chắn một điều nếu là một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, chủ doanh nghiệp sẽ biết rằng chi phí logistics chiếm tỷ trọng từ 18% -20% giá thành sản xuất của sản phẩm của một quốc gia. Nếu mở nhà máy tại khu vực gần cảng có thể tiết kiệm tối đa chi phí sản xuất kinh doanh, từ đó tạo lợi thế cạnh tranh rất lớn cho sản phẩm của mình. Ngay thời điểm hiện tại, khu vực gần cảng được quy hoạch với hàng chục khu công nghiệp lớn nên trong tương lai gần các nhu cầu phát sinh từ khu công nghiệp sẽ là rất lớn.

Tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu: lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhận thức sâu sắc về tầm quan trọng của tuyến cao tốc này nên ngày 13/05/2019 vừa qua sở GTVT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có những báo cáo chi tiết về phương án thực hiện tuyến cao tốc này. Chắc chắn rằng sau khi tuyến cao tốc được hoàn thành sẽ kết nối chặt trẽ vùng tứ giác kinh tế của phía nam, từ đó thúc đẩy các hoạt động sản xuất, dịch vụ du lịch của khu vực này.

Tuyến đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu: dù đang nằm trên giấy nhưng tại các nước phát triển trên thế giới đã chứng minh sự quan trọng của ngành đường sắt. Với lợi thế vận chuyển hàng hóa nhanh chóng, giá rẻ … nên chắc chắn trong tương lai gần sự kết nối vùng bằng đường sắt ở khu vực tứ giác kinh tế sẽ được thực hiện. Việc kết nối bằng được sắt chắc chắn sẽ tạo cú hích lớn cho sự phát triển của kinh tế tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu lẫn kinh tế trong khu vực phía nam.

5. Chính sách tập trung phát triển kinh tế của chính phủ và của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Theo dữ liệu từ tổng cục thống kê, hiện nay vùng tứ giác kinh tế trọng điểm phía nam đang chiếm tới 45% GDP của cả nước, đóng góp trên 42% tổng thu ngân sách nhà nước, trên 40% tổng kim ngạch xuất khẩu. Mọi chỉ số đều thể hiện rất rõ sự quan trọng của khu vực này nên nhà nước luôn có những chính sách ưu tiên đặc biệt để phát triển kinh tế của vùng này. Hàng năm riêng hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng. Xúc tiến đầu tư nước ngoài tại khu vực này luôn được chính phủ quan tâm và dành rất nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào khu vực này.

Sự nhận thức tầm quan trọng về phát triển kinh tế trong bộ máy lãnh đạo của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng hết sức sâu sắc. Những năm gần đây Bà Rịa – Vũng Tàu luôn được đánh giá là tỉnh có hạ tầng giao thông tốt nhất của cả nước. Nếu đã đến nơi đây bạn có thể thấy đường nhựa được mở đến tận từng hộ dân đi kèm hệ thống điện và nước máy đồng bộ. Các khu công nghiệp tại địa bàn tỉnh cũng được quy hoạch hết sức đồng bộ cùng với những chính sách hấp dẫn thu hút doanh nghiệp mở nhà máy. Thị xã Phú Mỹ là một trong những nơi được hưởng lợi nhiều nhất từ các chính sách phát triển của tỉnh nên hiện nay tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp mới mở là cực kỳ cao. Thông thường mỗi nhà máy mở ra sẽ kéo theo khoảng 3.000 công nhân làm việc nên mọi nhu cầu đi kèm phát triển một cách chóng mặt.

6. Sự phát triển mạnh mẽ của khu vực tứ giác kinh tế.

Thời điểm hiện tại khi đi tới các khu công nghiệp trong khu vực tứ giác kinh tế bạn có thể nhìn thấy những nhà máy với hàng chục ngàn công nhân, cơ sở hạ tầng đồng bộ, những thương hiệu lớn của thế giới xuất hiện ngày càng nhiều. Nếu tới những thành phố bạn có thể thấy những tòa nhà chọc trời mọc lên như nấm cùng với những khu đô thị rộng lớn. Tất cả điều này là minh chứng cho thấy sự bứt phá của kinh tế trong khu vực.

1 BÌNH LUẬN

BÌNH LUẬN

Vui lòng để lại bình luận
Vui lòng nhập tên của bạn vào đây